一、日本房地产在70年代初和80年代末历经两次周期性波动,但由于触发因素与发展阶段、人口结构等的不同,调整的幅度也明显不同
日本在20世纪60年代后期词70年代前期和80年代后期经历了两次周期性波动。第一次周期性调整幅度较小,原因在于城市化与收入增长为真实住房需求提供了稳定的基本面支撑,使得房价在短暂的下调后,重返上升周期。第二次周期性调整幅度较大,持续的时间较长,原因在于城市化已近尾声,人口结构出现拐点,投资性需求主导的房地产市场极易随着流动性和利率的变化而大起大落。
二、目前中国的发展阶段与日本70年代的情形大致可比,仍然较强的消费性需求和相对稳健的家庭资产负债表结构意味着多数地区的房地产市场在调控政策的作用下会发生相应调整,但调整幅度也会相对温和;而投资色彩浓厚的少数城市可能会出现较为显着的调整
首先,虽然中国与日本两个经济体难以进行直接的比较,但通过一些经济指标的观察,我们仍然可以大致推断中国当前的城市化水平和人口结构大致相当于日本在70年代初期或更早期的水平,房地产市场的消费性需求依然占据主导地位,只是在少数城市房地产的投资品特性明显上升:1)从经济总量对比来看,日本在70年代以前,已经成功超越德国成为世界第二大经济体,2010年中国取代日本成为世界第二大经济体;2)从人均骋顿笔来看,中国在2010年将迫近4000美元,与日本1973年的3800美元水平大致相当;3)从实际骋顿笔增速来看,中国在过去10年的平均增长率接近10%,这相当于日本在1965年到1975年这段高速增长时期的增速;4)从产业结构的演进来看,目前中国第一产业的名义骋顿笔占比为10%左右,这跟日本1965年的水平类似。5)从人口结构看,中日这个时期也相对较为接近。
其次,虽然中国当前的经济发展阶段类似于日本70年代的水平,但是中国的城市率却仅相当于日本60年代初期的水平,日本当年仅用20年时间就基本完成了城市化进程,相比之下,中国的城市化相对滞后于经济发展。因此,未来一段较长时期,虽然中国的城市化增速会有所下降,但整体上的城市化进程仍处于快速推进时期,中国的城市化由当前的不足50%逐步提升到65%甚至更高水平的这一时期,需要房地产市场不断发展来满足其需求。
再者,从国际范围内比较,中国当前的家庭资产负债结构相对健康,中国家庭的杠杆率保持在较低的水平。从资产方估计,中国家庭的房地产资产已经成为家庭财富构成的重要组成部分,据粗略统计,目前中国家庭的房地产资产总量约为股票资产的5倍左右,同时房地产资产仅为资产储蓄的1.5倍左右;从负债方估计,目前中国家庭的抵押贷款存量仅仅为家庭储蓄水平的20%左右。
尽管局部市场出现了投机色彩浓厚的状况,从总体上看,中国的房地产市场仍然处于消费需求占据主导地位的周期,在这个大环境下,房地产调控政策重点还应当在降低周期性过度波动的同时,以增大房地产的有效供给为主要任务之一。
叁、当前中国房地产市场的重要问题还是满足迅速增长的需求,同时重点调整供给结构,抑制房地产的投资品特性,引导地方政府逐步改变过于依赖土地的收入结构
首先,中国当前的房地产市场问题,已经日益凸显为结构性的问题,这尤其表现为面向中低收入阶层的保障性住房供应不足问题,当前保障性住房建设相对滞后,最低收入、低收入与中低收入家庭的住房需求仍然存在较大的缺口,针对这部分群体,应采取扩大廉租房与公租房的供给,其中的关键则在于保证土地供应。总体上,中国目前的户均住房套数不足0.8,该指标在超过1之前,供给总量不足以及供给调整的低弹性决定了扩大供给应当是政策的关键。
其次,在多元化投资渠道仍未开通之前,加之流动性过剩与低利率环境所带来的通货膨胀预期,抑制房地产的投资特性,需要推出更为严厉的调控政策措施。
再次,房地产市场格局存在区域性差异具有一定的合理性,这既取决于房地产的地理属性,也取决不同区域土地供给条件存在明显差异,更为重要的是,不同区域的经济发展水平与资源聚集能力差距较大。一线核心城市房价高于二线和叁线城市是一种客观的市场现象,一线城市和二、叁线城市的房价差距也将长期存在。
与日本相比,中国地方政府在整个房地产市场的运作中处于十分重要的环节,部分地方政府严重依赖土地的收入结构,使得这些地方政府有强烈冲动推高地价和房价,因此,更为根本的变革,应当是改变地方政府对于土地收入的严重依赖,或者说,在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前,房地产价格始终有上涨的冲动。
日本在20世纪60年代后期词70年代前期和80年代后期经历了两次周期性波动。第一次周期性调整幅度较小,原因在于城市化与收入增长为真实住房需求提供了稳定的基本面支撑,使得房价在短暂的下调后,重返上升周期。第二次周期性调整幅度较大,持续的时间较长,原因在于城市化已近尾声,人口结构出现拐点,投资性需求主导的房地产市场极易随着流动性和利率的变化而大起大落。
二、目前中国的发展阶段与日本70年代的情形大致可比,仍然较强的消费性需求和相对稳健的家庭资产负债表结构意味着多数地区的房地产市场在调控政策的作用下会发生相应调整,但调整幅度也会相对温和;而投资色彩浓厚的少数城市可能会出现较为显着的调整
首先,虽然中国与日本两个经济体难以进行直接的比较,但通过一些经济指标的观察,我们仍然可以大致推断中国当前的城市化水平和人口结构大致相当于日本在70年代初期或更早期的水平,房地产市场的消费性需求依然占据主导地位,只是在少数城市房地产的投资品特性明显上升:1)从经济总量对比来看,日本在70年代以前,已经成功超越德国成为世界第二大经济体,2010年中国取代日本成为世界第二大经济体;2)从人均骋顿笔来看,中国在2010年将迫近4000美元,与日本1973年的3800美元水平大致相当;3)从实际骋顿笔增速来看,中国在过去10年的平均增长率接近10%,这相当于日本在1965年到1975年这段高速增长时期的增速;4)从产业结构的演进来看,目前中国第一产业的名义骋顿笔占比为10%左右,这跟日本1965年的水平类似。5)从人口结构看,中日这个时期也相对较为接近。
其次,虽然中国当前的经济发展阶段类似于日本70年代的水平,但是中国的城市率却仅相当于日本60年代初期的水平,日本当年仅用20年时间就基本完成了城市化进程,相比之下,中国的城市化相对滞后于经济发展。因此,未来一段较长时期,虽然中国的城市化增速会有所下降,但整体上的城市化进程仍处于快速推进时期,中国的城市化由当前的不足50%逐步提升到65%甚至更高水平的这一时期,需要房地产市场不断发展来满足其需求。
再者,从国际范围内比较,中国当前的家庭资产负债结构相对健康,中国家庭的杠杆率保持在较低的水平。从资产方估计,中国家庭的房地产资产已经成为家庭财富构成的重要组成部分,据粗略统计,目前中国家庭的房地产资产总量约为股票资产的5倍左右,同时房地产资产仅为资产储蓄的1.5倍左右;从负债方估计,目前中国家庭的抵押贷款存量仅仅为家庭储蓄水平的20%左右。
尽管局部市场出现了投机色彩浓厚的状况,从总体上看,中国的房地产市场仍然处于消费需求占据主导地位的周期,在这个大环境下,房地产调控政策重点还应当在降低周期性过度波动的同时,以增大房地产的有效供给为主要任务之一。
叁、当前中国房地产市场的重要问题还是满足迅速增长的需求,同时重点调整供给结构,抑制房地产的投资品特性,引导地方政府逐步改变过于依赖土地的收入结构
首先,中国当前的房地产市场问题,已经日益凸显为结构性的问题,这尤其表现为面向中低收入阶层的保障性住房供应不足问题,当前保障性住房建设相对滞后,最低收入、低收入与中低收入家庭的住房需求仍然存在较大的缺口,针对这部分群体,应采取扩大廉租房与公租房的供给,其中的关键则在于保证土地供应。总体上,中国目前的户均住房套数不足0.8,该指标在超过1之前,供给总量不足以及供给调整的低弹性决定了扩大供给应当是政策的关键。
其次,在多元化投资渠道仍未开通之前,加之流动性过剩与低利率环境所带来的通货膨胀预期,抑制房地产的投资特性,需要推出更为严厉的调控政策措施。
再次,房地产市场格局存在区域性差异具有一定的合理性,这既取决于房地产的地理属性,也取决不同区域土地供给条件存在明显差异,更为重要的是,不同区域的经济发展水平与资源聚集能力差距较大。一线核心城市房价高于二线和叁线城市是一种客观的市场现象,一线城市和二、叁线城市的房价差距也将长期存在。
与日本相比,中国地方政府在整个房地产市场的运作中处于十分重要的环节,部分地方政府严重依赖土地的收入结构,使得这些地方政府有强烈冲动推高地价和房价,因此,更为根本的变革,应当是改变地方政府对于土地收入的严重依赖,或者说,在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前,房地产价格始终有上涨的冲动。
