2月11日，美国财政部发布了《改革美国住房金融市场》白皮书，启动了美国住房抵押市场20年来最大规模的改革计划，一时间“两房”以及债券市场前景再一次引发热议。
“两房”曾被认为是不可能倒闭的机构，其股票也一度是安全投资的代名词，原因是其收入稳定，而且一旦出问题美国政府会出面干预。危机期间，随着财务状况的持续恶化，“两房”获得了美国政府的积极救助，美国财政部和美联储累计购买了超过1.6万亿美元的“两房”资产，约占“两房”拥有或担保资产总量的29%，并在2009年底承诺无限制承担其损失，取消了担保上限。“两房”为了支撑房屋市场，不得不继续从事高风险业务，继续承购担保了许多低质量房贷。过去一年，房地美、房利美及其他联邦机构发放的贷款占当年新增贷款总额的90%，可见其在公共政策体系里占有举足轻重的地位。
本次长达31页的改革计划将彻底改变美国的住房金融市场，政府准备逐渐从规模达10.6万亿美元的房屋按揭市场中淡出。美国政府将减弱政府在抵押贷款债券担保业务中的作用，逐步减少对房地美和房利美两大房贷机构和住房金融市场的支持，削弱房利美和房地美这两家抵押贷款公司的作用，要求“两房”以每年至少10%的速度逐步降低投资组合规模，并最终退出市场；吸引私人资本进入住房金融市场，给予市场上其他私人抵押贷款融资机构与“两房”同样的定价能力，力促竞争平台更加公平。
计划提出了改革住房金融系统的叁个可选方案：第一，建立完全私有化的住房金融系统，政府保险和担保只局限于联邦住房管理局及其他为中低收入购房者提供的项目。第二，设立定向担保项目和重大风险保险基金，以便在出现大规模危机时对市场提供支持；第叁，采取类似的担保手段，但政府继续为一定规模的抵押贷款证券提供再保险。可见，第一种选择方案政府的退出最为彻底，使改革更为激进。
由于“两房”改革的不确定性非常大，而就立法者看，目前国会两院内的共和、民主两党不仅在改革方向上，而且在改革进程、时间表方面存在严重分歧。共和党主张立即停止救助，分拆“两房”，实行完全私有化。他们在改革法生效之前便一直要求政府停止空谈尽快制定计划，并在2009年7月形成了改革提案，要求将“两房”改革纳入改革法。而民主党一向主张政府承担更多作用，为中低收入家庭提供低成本房贷。作为执政党他们则又更加保守、现实，深知“两房”改革的涉及面、难度对经济复苏的巨大冲击。鉴于美国目前经济和房屋市场复苏乏力，处于进退维谷状态的联邦政府和立法机构很可能不会在最近真正实施改革，而是在维持政府接管“两房”现状的同时，不断讨论改革方案，形成一种议而不决、决而不行的拖延局面。
“两房”改革的未来关乎美国住房金融体系、房地产市场乃至经济复苏前景，同时“两房”的改革也将对我国的外储投资安全构成一定影响。当前我国持有“两房”债券占整体外汇储备的比例10%左右。持有“两房”债券及其发行的惭叠厂是否安全主要取决于债券本身的质量，以及政府担保。不论最终国会确定何种方案，政府在“两房”债券市场中的作用将逐步减弱，未来一旦“两房”的性质发生变化，美国政府的担保不复存在，“两房”债券的安全性面临风险。但总体看新投资会存在风险，而对现有债券影响不大，但现有债券转投何处存在问题。因此，鉴于美国财政部公布的《改革美国住房金融市场》报告，我国密切关注国会对住房金融市场改革的进展与时间表，适时调整“两房”债券的持有策略。
作者：宗良 博士，中国银行国际金融研究所副所长
边卫红 博士，中国银行国际金融研究所分析师
“两房”曾被认为是不可能倒闭的机构，其股票也一度是安全投资的代名词，原因是其收入稳定，而且一旦出问题美国政府会出面干预。危机期间，随着财务状况的持续恶化，“两房”获得了美国政府的积极救助，美国财政部和美联储累计购买了超过1.6万亿美元的“两房”资产，约占“两房”拥有或担保资产总量的29%，并在2009年底承诺无限制承担其损失，取消了担保上限。“两房”为了支撑房屋市场，不得不继续从事高风险业务，继续承购担保了许多低质量房贷。过去一年，房地美、房利美及其他联邦机构发放的贷款占当年新增贷款总额的90%，可见其在公共政策体系里占有举足轻重的地位。
本次长达31页的改革计划将彻底改变美国的住房金融市场，政府准备逐渐从规模达10.6万亿美元的房屋按揭市场中淡出。美国政府将减弱政府在抵押贷款债券担保业务中的作用，逐步减少对房地美和房利美两大房贷机构和住房金融市场的支持，削弱房利美和房地美这两家抵押贷款公司的作用，要求“两房”以每年至少10%的速度逐步降低投资组合规模，并最终退出市场；吸引私人资本进入住房金融市场，给予市场上其他私人抵押贷款融资机构与“两房”同样的定价能力，力促竞争平台更加公平。
计划提出了改革住房金融系统的叁个可选方案：第一，建立完全私有化的住房金融系统，政府保险和担保只局限于联邦住房管理局及其他为中低收入购房者提供的项目。第二，设立定向担保项目和重大风险保险基金，以便在出现大规模危机时对市场提供支持；第叁，采取类似的担保手段，但政府继续为一定规模的抵押贷款证券提供再保险。可见，第一种选择方案政府的退出最为彻底，使改革更为激进。
由于“两房”改革的不确定性非常大，而就立法者看，目前国会两院内的共和、民主两党不仅在改革方向上，而且在改革进程、时间表方面存在严重分歧。共和党主张立即停止救助，分拆“两房”，实行完全私有化。他们在改革法生效之前便一直要求政府停止空谈尽快制定计划，并在2009年7月形成了改革提案，要求将“两房”改革纳入改革法。而民主党一向主张政府承担更多作用，为中低收入家庭提供低成本房贷。作为执政党他们则又更加保守、现实，深知“两房”改革的涉及面、难度对经济复苏的巨大冲击。鉴于美国目前经济和房屋市场复苏乏力，处于进退维谷状态的联邦政府和立法机构很可能不会在最近真正实施改革，而是在维持政府接管“两房”现状的同时，不断讨论改革方案，形成一种议而不决、决而不行的拖延局面。
“两房”改革的未来关乎美国住房金融体系、房地产市场乃至经济复苏前景，同时“两房”的改革也将对我国的外储投资安全构成一定影响。当前我国持有“两房”债券占整体外汇储备的比例10%左右。持有“两房”债券及其发行的惭叠厂是否安全主要取决于债券本身的质量，以及政府担保。不论最终国会确定何种方案，政府在“两房”债券市场中的作用将逐步减弱，未来一旦“两房”的性质发生变化，美国政府的担保不复存在，“两房”债券的安全性面临风险。但总体看新投资会存在风险，而对现有债券影响不大，但现有债券转投何处存在问题。因此，鉴于美国财政部公布的《改革美国住房金融市场》报告，我国密切关注国会对住房金融市场改革的进展与时间表，适时调整“两房”债券的持有策略。
作者：宗良 博士，中国银行国际金融研究所副所长
边卫红 博士，中国银行国际金融研究所分析师
